Что делать при заливе квартиры?

Советы дает судебный эксперт по строительству Каменев Сергей Анатольевич.

Вы приходите в квартиру, а там по стенам и потолку течет бурный поток, на полу плещется море и мебель пускается в свободное плавание. Причины могут быть разные: 
1. Сосед сверху не закрыл кран в раковине и уехал на дачу на все выходные, 
2. Потек стояк, 
3. Сорвало полотенцесушитель, 
4. Потекла крыша (в этом году было много снега и проблема весной была очень актуальна).

Что делать? 
Первое что вы должны сделать – это принять меры к устранению причины залива. Срочно звоните в управляющую компанию или ТСЖ и вызывайте слесаря, чтобы он перекрыл воду. Поднимитесь на верхний этаж и стучите к соседу, что у вас потоп и надо перекрыть воду (если его нет дома, то вызванивайте, обычно в ТСЖ есть сотовые телефоны жильцов) и, не стесняйтесь сами забраться в подвал и перекрыть стояк. Если необходимо, заберитесь на крышу и сбросьте снег.

Не нужно сразу звонить в оценочную компанию и вызывать эксперта для оценки ущерба. Дело в том, что мокрые стены и полы еще не означают, что ущерб будет значительным. Полы высохнут и даже следа может не остаться. И, наоборот, через неделю-две плинтуса начнут высыхать и коробиться, могут выявиться и другие пока скрытые дефекты. То есть 1-2 недели это нормальный срок, в течение которого можно будет пригласить оценщика.

А пока у вас много других дел. Обязательно сфотографируйте ваш потоп. Постарайтесь сфотографировать причину аварии (лопнувший стояк, течь в канализации и т.п.).

Обязательно напишите в ТСЖ заявку с просьбой прислать к вам комиссию для составления акта. Эту заявку напишите или напечатайте в двух экземплярах, один отдадите в ТСЖ, а на втором чтобы обязательно расписался секретарь или другое ответственное лицо. Если вдруг ТСЖ начнет затягивать с актом, то у вас будет документ на руках, что это именно они не выполняют своих обязанностей, иначе все ваши телефонные звонки или личные хождения вы никак не сможете потом доказать. А в случае, если виновато ТСЖ (стояк, крыша), то оно может сделать все, чтобы сначала затянуть дело, а потом вообще спустить на тормозах.

Составить акт и получить его на руки – это ваша следующая задача. Акты могут быть самой разной формы, но обратите внимание, чтобы в нем было указано следующее: 
1. Дата события, 
2. Что произошло (залив), 
3. Причина залива, 
4. Кто виноват, 
5. Объем испорченного.

Рекомендуем использовать акт по форме 01.14.Ф.2010, которую можно скачать по ссылке ниже:

Так же можно скачать образец заполнения:

Если это все будет указано, то основные доказательства у вас будут на руках и вам не придется все это потом долго и упорно доказывать и обосновывать.

Обратите внимание, что если виновато ТСЖ, то его специалисты постараются либо пропустить пункты «Причина залива» и «Кто виноват», либо написать что-то ни о чем не говорящее типа «Вследствие погодных условий», либо вообще попытаются не дать вам акт («Приходите завтра, послезавтра, потом и т.п.»). Ваша задача – получить акт и чтобы в нем были максимально отражены эти 5 пунктов. В противном случае требуйте письменно (два экземпляра с отметкой о получении на своем экземпляре).

Имейте в виду, что установить причину залива и виновника не всегда удается. Например, сосед не закрыл кран и залил вас, но когда вы пришли к нему, он уже его перекрыл и всю воду вытер. У него сухо и чисто. Он будет божиться и клясться, что у него все хорошо и он не виноват. В этом случае действительно сложно будет доказать его вину. Вода имеет ту особенность, что она течет не только строго вниз, но по плитам перекрытия может уйти очень далеко в сторону от места протечки. Например, дырка в крыше будет над вашим соседом, а заливать будет вас. Многие надеются, что виновника укажет оценщик. Но это не так. Если оценщик придет через неделю, то все неполадки уже будут устранены и он не сможет ни указать причину, ни виновного.

Допустим, что вы получили акт. Теперь вы начинаете работать с виновником. Обычно это бывают либо 1) физическое лицо (сосед сверху), либо юридическое (ТСЖ).

Конечно же самым оптимальным является мирное решение конфликта. Если сосед сверху или ТСЖ адекватные и не возражают возместить ущерб, то вам необходимо прибросить затраты на ремонт (пусть приблизительно), поторговаться может быть и обязательно составить документ «Мировое соглашение» по которому виновник обязуется вам возместить ущерб от залива такого-то числа в таком-то размере до такого-то числа. Бывают случаи, когда сначала сосед вроде бы соглашается, а потом начинает увиливать от уплаты, если же вы не заключили никакого документа, то вы окажитесь в неприятной ситуации.

Некоторые виновники предлагают сделать ремонт. Как правило, мы советуем брать деньгами. Не факт, что сосед не наймет халтурщиков, которые вам что-то наляпают и вы потом ничего не сможете вообще доказать. Ремонт сделан? Сделан. А то, что некачественно, так нигде же качество не оговаривалось. Кроме того, обычно ремонтом доводят квартиру до состояния «как до события», а вы, получив деньги, захотите сделать намного лучше.

В процентах 70 случаях проблема решается мирным путем. Хуже, когда виновная сторона не идет на контакт. В этом случае готовьтесь к затяжным действиям и вашим основным оружием будут бумажки.

Напишите письмо (не забывайте, 2 экземпляра) приблизительно следующего содержания «Уважаемый Иван Иваныч! Такого-то числа в квартире № такой-то по причине такой-то произошел залив. Нанесен ущерб спальне, кухне и т.п. на общую сумму такую-то. Предлагаю такого-то числа встретиться там-то там-то для проведения переговоров о возмещении нанесенного ущерба». Если виновно ТСЖ, то вручить письмо не проблема, если же виноват сосед, то вручить письмо достаточно сложно. Можно и нужно послать телеграмму, можно и нужно послать заказное письмо с уведомлением, однако имейте в виду, что сейчас почта не отвечает за доставку адресату отправлений. То есть, если сосед скажет «А я не буду получать заказное письмо», то почта через месяц вернет его вам обратно. Так что самый лучший способ – подкараулить соседа и в присутствии двух свидетелей попытаться вручить ему письмо. Если он не возражает, то распишется в получении на втором экземпляре, если же он отказывается получать, то актируете его отказ. Два свидетеля расписываются, что подтверждают, что вы пытались вручить письмо, а другая сторона отказалась получать. Если вы пойдете в суд, то на вопрос судьи «Какие меры были предприняты для мирного разрешения конфликта?». Вы будете выкладывать бумажки и говорить: пытался передать письмо, пытался встретиться и т.п. А иначе вы не застрахованы от того, что противная сторона будет говорить «Да ты бы подошел ко мне, да мы бы все решили. Что? Отказывался? Да никогда в жизни. Мы же жили душа в душу! Ну что ты!»

Если виновник после письма идет на контакт – заключаете мировое соглашение. Если не идет, у вас остается два пути – либо все забыть и делать ремонт за свой счет, либо идти в суд.

В суде с вас потребуют 4 основных документа: 
1. Исковое заявление, 
2. Акт залива, 
3. Отчет об оценке ущерба, 
4. Квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление лучше чтобы написал юрист, хотя это можно сделать и самому.

Акт у вас должен быть на руках.

А отчет об оценке ущерба делает оценочная компания. Имейте в виду, что не все компании могут делать оценку ущерба. Лучше всего, если у компании будут специалисты, которые являются профессиональными оценщиками и одновременно судебными экспертами по строительству. Если специалист является только оценщиком, то ему будет сложно что-то доказывать в суде, не факт, что он юридически силен. Если же специалист только судебный эксперт, то не факт, что он может оценить размер ущерба. Зачастую оценку пытаются делать и не оценщики и не судебные эксперты. К своему исковому заявлению вы конечно можете приложить любой документ любого специалиста, но только имейте в виду, что для хорошего адвоката не составит большого труда доказать формальную некомпетентность этого специалиста и оспорить цифру ущерба.

Что должен иметь квалифицированный специалист? У Оценщика должно быть свидетельство члена саморегулируемой организации оценщиков. Не ленитесь, заберитесь в интернет и проверьте на сайте этой саморегулируемой организации действительно ли он ее член и не исключен ли. Судебный эксперт должен иметь документ об аккредитации при Минюсте. Опять же легко проверить через интернет. Имейте в виду, что удостоверения или любые другие бумажки очень легко сделать самому, поэтому самое надежное – посмотреть реестр членов в интернете.

Как осуществляется работа с оценщиком. 
Обычно в офисе оценочной компании с вами заключают договор, берут оплату. Имейте в виду, что документы, подтверждающие экспертизу вам придется предъявлять в суд, поэтому они обязательно должны быть. Обычной является практика оплаты 100 процентов сразу при заключении договора. Размер оплаты начинается где-то от 3,5 тыс. рублей за залив квартиры в зависимости от объема и сложности. Отдельно может быть придется работать по испорченной мебели. Кроме того учитывайте, что расходы на юриста, экспертизу, госпошлина и т.п. будут взысканы с виновной стороны и в случае выигранного дела вы вернете все эти затраты.

Оценочная компания пишет виновной стороне письмо, которым приглашает ее представителя для участия в осмотре такого-то числа во столько-то часов. Просит с собой иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий полномочия.

Приглашение другой стороны для участия в осмотре очень важный момент. Осмотр можно провести и без другой стороны. Но лучше всего обязательно пригласить. Очень часто адвокаты в суде опротестовывают экспертизу именно на основании того, что осмотр производился без виновной стороны и было написано не то что нужно и вообще не там. Конечно, присутствие противной стороны часто бывает тяжело в эмоциональном плане. У нас были случаи, когда дело доходило до драки. Однако процедуру необходимо выполнить, чтобы в дальнейшем было легче что-то доказывать.

Письмо обычно вручает сам пострадавший. Процедура та же самая – два экземпляра, на одном роспись в получении, параллельно телеграмма и заказное письмо с уведомлением. Если вы уведомили другую сторону, но она на осмотр не явилась – это уже ее личное дело и в суде вы скажете «все необходимые меры были приняты, приглашение вручено».

Во время осмотра оценщик составляет свой акт, где долго и подробно описывает все что испорчено. В этом акте просит расписаться как потерпевшего, так и представителя другой стороны. Если противная сторона или вы с чем-то не согласны, то в акте имеются специальные строки, где можно написать с чем именно не согласны.

Имейте в виду, что в задачу оценщика входит не только описать качество и размеры ущерба, но и выявить, произошло это из-за отмеченного в акте ТСЖ события или из-за другого. Чтобы не получилось, что человек сам переломал мебель, а потом его залил сосед и он пытается с соседа теперь взыскать и за испорченную им самим мебель. У нас в практике было обращение об оценке ущерба от управляющей компании. Один из жильцов наловчился делать следующее: крыша течет, его заливает, он управляющей компании выставляет ущерб, та по мировому соглашению делает зачет по квартплате. Жилец не делает ремонт, а через полгода после очередного залива опять выставляет ущерб (ущерб теперь еще больше с учетом предыдущего залива). Чтобы этого не происходило, оценщик выявляет причину ущерба и в расчет берет только тот, который произошел от именно этого залива.

После осмотра оценщик составляет смету, которая является основой отчета. Смета включает затраты на восстановительный ремонт. Обычно в отчете пишется 2 цифры: 1) затраты на восстановительный ремонт, 2) затраты на восстановительный ремонт с учетом износа. Что это означает?

Одна ситуация, когда вы только что сделали ремонт, поклеили новые обои, положили новые полы и т.п., тогда при составлении сметы будет правильно считать использование материалов как новых. Другая ситуация, когда обои не менялись 20 лет (нормативный срок – 4 года) и они давно требуют полной замены, а тут удачно залив и можно за счет соседа поменять на новые. К сожалению, единого мнения по этому вопросу, выраженного в какой-нибудь утвержденной методике пока нет. Одни говорят, что нужно ущерб взыскивать по восстановительной стоимости (то есть как новые материалы). В качестве аргумента приводят следующее – где вы сможете купить б/у обои? И кроме того жильца вполне устраивали 20-летние обои, он не собирался их менять. Другие утверждают, что негоже наживаться и делать ремонт за счет соседа. Личное мнение следующее – надо брать по восстановительному ремонту без скидок на износ, но по несколько другим причинам. Дело в том, что эксперт при осмотре может измерить и определить ущерб по видимым позициям (обои, плинтус, потолок и т.п.), но как правило, нет возможности определить как повлияла протечка на несущие конструкции (стены, перекрытия). Существует вероятность того, что изменения произошли и они могут сказаться позже.

Имейте также в виду, что как правило, пятно разводов от залива на обоях требует замены обоев во всей комнате.

Результатом работы эксперта является итоговый документ. В оценочную компанию как правило обращаются до суда. Тогда документ может называться по разному (отчет, экспертный отчет, экспертное исследование и т.п.). Если же к оценщику за экспертизой обращается суд (оценка делается по определению суда), то такой специалист называется «эксперт», а итоговый документ – «экспертное заключение».

В суд эксперта или оценщика могут пригласить для разъяснений. То есть противная сторона постарается эксперта юридически уничтожить. Процедура эта очень неприятная, требующая много времени, нервов и сил, поэтому не все эксперты идут в суд. Поэтому перед заключением договора об оценке ущерба обязательно уточните по поводу явки в суд. Нормальная практика, когда стоимость вызова уже включена в стоимость оценки, то есть эксперт идет без дополнительной оплаты (исключение составляют командировочные расходы, когда необходимо ехать в другой город). Но некоторые эксперты за явку в суд требуют отдельных денег. Ваше право соглашаться на такие условия или нет, но обговорить это лучше заранее.

Если вы приняли решение подать в суд, то готовьтесь к долгому, трудному и эмоционально тяжелому периоду вашей жизни. Имейте в виду, что в суде все ваши заготовленные красивые рассказы о том, как заливало и как вы героически с этим боролись будут жестко прерваны, а ваши моральные потрясения особенно волновать никого не будут. В этом заведении необходимы бумажки, бумажки и бумажки. Если вы говорите, что у вас был нервный срыв и вы хотите получить за моральный ущерб – принесите бумажку подтверждающую нервный срыв и что именно он вылился в потерю (расчеты пожалуйста) заявленной вами суммы денег. Доказывать это достаточно сложно, поэтому мы пока не оцениваем моральные страдания наших клиентов, а опираемся на реальный ущерб.

Будьте готовы к тому, что перед заседанием вам придется может быть даже часами сидеть рядом с тем, на кого вы подали в суд и сразу привыкайте, что нет никакой необходимости дуться или показывать свое презрение. Нет, это обычный деловой момент и к ответчику вы никакой «личной неприязни» не испытываете. Да, на заседании вы его будет обвинять и что-то доказывать, но после заседания спокойно попрощаетесь.

В суде вы либо выиграете, либо проиграете. Если проиграете, то можете идти по число юридическим дорожкам – кассация и т.д. Имейте в виду, что многие юристы заключают с вами договора, в которых они совершенно не нацелены на результат. То есть, вы платите, допустим, 5 тысяч рублей, но юрист вам совершенно не гарантирует вашей победы в процессе. То есть он-то в любом случае получает деньги, но вам необходим результат. Поэтому всегда старайтесь привязать оплату юриста к победе в суде, а еще лучше – к получению денег за ущерб. Нет победы – нет основной части гонорара.

Если выиграете, то имейте в виду, что это еще не все. Конечным результатом вашей кампании является не получение бумажки – искового листа, а получение денег на ремонт. А это очень разные вещи. Проблема в чем – исковое передается судебным приставам. Судебные приставы в течение трех месяцев должны взыскать с виновной стороны деньги. Если это юр. лицо (ТСЖ и т.п.), то особенных проблем нет. Они с расчетного счета юр. лица снимают деньги и перечисляют вам. Напоминаю, что сумма составит приличную величину (стоимость ущерба, услуги оценщика, услуги юриста, госпошлина, 7% судебным приставам). Если же виновник – физическое лицо, судебные приставы ничего делать не будут. Из-за 7% от 5-15 тысяч (350-1000 рублей, причем это на службу, а не зарплата конкретного пристава) проникать к виновнику, выслушивать все, что о тебе думают, арестовывать какой-нибудь телевизор и пытаться его продать – нет никакого желания. Поэтому имейте в виду, что в течение трех месяцев вы по телефону судебных приставов будет слышать, что тот, кто занимается вашим делом, заболел, уволился, ушел в отпуск и т.п. К сожалению, это реальность нашей жизни. Даже официально судебные приставы исполняют только 60% исполнительных листов.

Поэтому вполне возможно, что вам еще придется, если уж вы хотите получить результат подавать в суд на самих судебных приставов, что долго, хлопотно и неэффективно (они докажут что у физического лица взять вообще нечего).

Сейчас появилась еще возможность работать с коллекторами. Это фирмы, которые работают с долгами. Исполнительный лист – это тот официальный документ, который позволяет вам в полностью законной форме привлечь коллекторов. Мы столкнулись с 2 вариантами финансовых взаимоотношений: либо вы продаете коллектору исполнительный лист, естественно со скидкой (коллектору необходимо заложить риск неполучения и затраты на его услуги). Либо от суммы, отнятой у виновника коллектор получает процент. К сожалению, обольщаться не стоит. Как правило, коллекторы не хотят связываться с одиночными мелкими клиентами, они не любят покупать исполнительные листы (даже за 50%), а договоры с процентами выглядят очень непривлекательно. Коллектор просит аванс, чтобы начать работу и ничего не гарантирует.

То есть, прежде чем идти в суд просчитайте эффективность ваших действий. Если доказать виновность не составляет труда (крыша, стояк), если виновно юридическое лицо (ТСЖ, управляющая компания) и у нее есть на расчетном счете деньги, то в суд надо идти (а еще лучше готовиться к суду, пугать судом, но заключить мировое соглашение). Если же доказать виновность не удается, виновник – физическое лицо без существенного имущества, то даже в случае победы в суде не факт, что вы получите деньги. В каждом конкретном случае риски, вероятности, ухудшение личных взаимоотношений, временные затраты, эмоциональные трудности необходимо просчитывать индивидуально.

Но есть и положительная сторона. В любом случае при проведении формальных действий либо сосед побоится еще раз затопить и отремонтирует свое оборудование, либо ТСЖ пару раз заплатив по судам, заделает крышу, чтобы не текла. Причем эта система гораздо более эффективна, чем жалобы в обком партии или еще куда.


Более подробные консультации и заказать экспертизу можно у Координатора Лаборатории строительной экспертизы Института Судебной экспертизы.

Лаборатория строительной экспертизы — ООО «Институт судебной экспертизы» 
Адрес: 413100 Россия, Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Л. Кассиля 14. 
тел./факс: +7 (8453) 75-38-62 
адрес электронной почты: info@galaktik.ru

Группа компаний "Галактика"
Call Now ButtonБесплатная консультация